Aspectos a tener en cuenta al evaluar las propiedades de alquiler

Aquí hay algunas cosas importantes que todo inversionista debe evaluar antes de tomar una decisión sobre si comprar o no una propiedad de alquiler.

Aspectos a tener en cuenta al evaluar las propiedades de alquiler

Cuando usted está buscando comprar una propiedad de alquiler, hay cuatro consideraciones que pueden ayudarle a tomar la mejor decisión. Estos cuatro factores siguientes pueden ayudarle a evaluar una inversión:

  • Ubicación
  • Financial
  • Reparaciones
  • Mercado Actual

Evaluar la ubicación de la propiedad

La ubicación es una de las cosas más importantes a considerar cuando se evalúa una posible inversión inmobiliaria. Puede ayudarle a hacer una conjetura educada sobre el potencial de la propiedad para apreciar a lo largo de los años. Por ejemplo, el gurú de bienes raíces Robert Kiyosaki habla sobre los beneficios de comprar una propiedad con ingresos cerca de una comunidad universitaria. El razonamiento es que siempre hay una amplia oferta de inquilinos, los padres de los estudiantes suelen pagar el alquiler y a menudo se puede cobrar un alquiler más alto debido a la conveniencia de la zona y el aumento de la demanda de apartamentos.

Cómo es el vecindario

  • ¿Es suburbano o urbano?
  • ¿Está cerca de tiendas, centros de transporte, hospitales y escuelas?
  • ¿Qué tipo de inquilino querrá vivir allí? (familias, personas mayores, solteros, clase media, etc.)
  • ¿Hay una amplia oferta de inquilinos en el área?
  • ¿Está cerca de su residencia actual? Si está lejos, tendrá que tener en cuenta los costos de viaje en términos de los costos financieros de los desplazamientos al trabajo y los costos de oportunidad de la pérdida de productividad.
  • ¿El vecindario es estable, en expansión o en declive? ¿Hay muchas propiedades vacantes o hay muchas de nueva construcción?
  • ¿Ve una oportunidad de crecimiento en el futuro? Por ejemplo, se está construyendo una nueva línea ferroviaria que conecta con una gran ciudad, o una nueva empresa se está trasladando a la zona y creando nuevos puestos de trabajo. Esto puede aumentar dramáticamente la conveniencia de la ubicación.

Evaluar las finanzas de la propiedad

Conozca su presupuesto

  • ¿Cuánto puedes invertir en esta inversión?
  • ¿Cuánto puede permitirse perder?
  • Si necesita fondos adicionales, ¿de dónde los obtendrá?
  • ¿Cuál será el pago mensual de su hipoteca y la tasa de interés?

Vea el valor de la propiedad

  • Pida ver las hojas de ingresos y gastos reales de la propiedad. Si no hay ninguno disponible, asegúrese de poder predecir razonablemente los costos operativos.
  • Calcule el Resultado Operativo Neto (NOI) de la propiedad.
  • ¿Cuál es la tasa de vacantes estándar para su área?
  • ¿Cuál es el alquiler proyectado de la propiedad?
  • ¿Cuánto costaría el seguro?
  • ¿Cuánto son los impuestos?
  • ¿Cuánto costará el mantenimiento de la propiedad?
  • ¿Ha determinado la tasa de capitalización (Cap Rate) de su mercado? Si usted no está al tanto de la tasa de capitalización de su mercado, debe consultar con un corredor de bienes raíces local.
  • Una vez que haya determinado la tasa máxima, ahora puede dividir el NOI por la tasa máxima y obtener el valor actual de la propiedad.
  • ¿Ha realizado un Análisis Comparativo de Mercado (CMA)?
  • ¿Cuáles son las casas comparables en el área que se venden para? Si usted está comprando una propiedad de alquiler o está buscando vender una casa, querrá asegurarse de que no está pagando demasiado por la propiedad.

Evalúe qué reparaciones son necesarias

¿Con qué reparaciones se siente cómodo?

  • ¿Desea una propiedad que sólo necesita una capa de pintura y una alfombra nueva, está de acuerdo con una cantidad moderada de trabajo o se siente cómodo con una rehabilitación intestinal (tuberías nuevas, electricidad, pisos, paredes, etc.)?

¿Puede permitirse hacer estas reparaciones?

  • El costo de las reparaciones variará enormemente dependiendo de si puede hacerlo usted mismo o si necesita contratar a otra persona para que lo haga.
  • Su presupuesto de construcción para materiales y artesanía también variará ampliamente dependiendo de si usted está renovando una casa de un millón de dólares o una propiedad de alquiler de cincuenta mil dólares.
  • Otra regla general es que las reparaciones siempre cuestan más de lo que usted ha planeado. Si contrata a un contratista, un trabajo de dos semanas a menudo se convierte en cuatro semanas. Incluso si está haciendo las reparaciones usted mismo, los costos pueden salir de control. Por ejemplo, usted planea poner un nuevo panel de yeso en una habitación por $800. Cuando se abren las paredes, se encuentra una infestación de termitas y la necesidad no sólo de exterminar, sino también de volver a enmarcar las paredes. Los gastos inesperados como estos se acumularán rápidamente. Usted no sólo será golpeado con un presupuesto de construcción más alto, sino que estará pagando costos financieros adicionales, llamados “costos blandos”, para pagar la hipoteca, los impuestos a la propiedad y el seguro de la propiedad vacante mientras se completan estas reparaciones adicionales.

Evaluar la inversión en comparación con el mercado actual

Tratar de voltear una McMansion durante una recesión no será la empresa más fácil. En una recesión, la compra de una propiedad embargada para alquilar a los inquilinos podría ser una mejor apuesta para el éxito. Usted necesita mirar lo que está de moda en el mercado de bienes raíces ahora y ajustar su plan en consecuencia.

Si usted compra esa McMansion y tiene el dinero para guardarla durante siete años hasta que pueda venderla con fines de lucro, entonces, sí, puede ser una buena inversión. Otra cosa a tener en cuenta al comprar una propiedad es su valor de reventa. Los activos altamente deseables son aquellos que pueden ser fácilmente comprados y vendidos sin importar el mercado. Siempre están en demanda. Piensa en ellos como necesidades, como el pan y el agua.

La gente no necesita una casa con una piscina enterrada y una sala de proyección de televisión. La gente necesita una casa con un baño limpio y un techo fuerte. Usted quiere que su propiedad atraiga a la mayor cantidad de personas para tener el mayor número de posibles inquilinos y compradores.

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