Cálculo y utilización del multiplicador del alquiler bruto (GRM)

Aprenda a calcular y utilizar el Multiplicador de Renta Bruta (GRM), una herramienta utilizada para evaluar el valor aproximado de una propiedad de alquiler.

Cálculo y utilización del multiplicador del alquiler bruto (GRM)

Fotografía de Nazar AbbasImágenes de Getty

Como agente que trabaja con inversionistas de bienes raíces, es probable que usted esté haciendo unos cuantos cálculos de análisis de valor de mercado para cada propiedad comprada. El Multiplicador de Alquiler Bruto (GRM) se calcula fácilmente en cinco minutos, pero no es una herramienta muy precisa para llegar a un valor real. Sin embargo, es una excelente primera herramienta de evaluación rápida para ver si vale la pena un análisis más detallado. Si el GRM es demasiado alto o bajo comparado con propiedades recientes comparables vendidas, probablemente indica un problema con la propiedad o un sobreprecio bruto.

Los inversionistas que buscan activamente propiedades a menudo tienen varias en su radar. Necesitan encontrar una manera de clasificar rápidamente las oportunidades para poder dedicar su tiempo primero a un análisis más profundo de las mejores oportunidades.

El Multiplicador de Renta Bruta espera enfocar su investigación más profunda en las mejores propiedades bajo consideración. Como ya se ha dicho, no es un número realmente preciso, por lo que no debería confiar tanto en él que no compruebe otras propiedades con mejores GRM.

Metodología

Adquirir el GRM para propiedades recientemente vendidas: Valor de Mercado Ingreso Bruto Anual = Multiplicador de Renta Bruta (GRM) – Una propiedad vendida por $750,000 $110,000 Ingreso Anual = GRM de 6.82

Utilice GRM para estimar el valor de la propiedad: Digamos que usted hizo un análisis de propiedades comparables vendidas recientemente y encontró que, como la anterior, su GRM promedió alrededor de 6,75. Ahora usted quiere aproximar el valor de la propiedad que está siendo considerada para la compra. Usted sabe que su ingreso bruto por alquiler es de $68,000 anuales.

  • GRM (6.75) x Ingreso Anual ($68k) = Valor de Mercado ($459k)
  • Si la venta está listada en $695,000, es posible que no quiera perder más tiempo considerando la compra.

Las propiedades comerciales de ingresos por alquiler se evalúan en base a una serie de ratios y criterios del prestamista, y eso se debe a que consideran los ingresos y la rentabilidad de la propiedad como uno de los criterios de calificación de préstamo más importantes, si no el más importante.

Rara vez miran o se preocupan por los historiales de crédito personales de los propietarios. Pueden preocuparse por sus activos si no están calificados por otros factores. Podrían utilizar otros activos para garantizar el préstamo por encima de la propia propiedad.

Los préstamos comerciales tienen sus propios criterios de calificación, pero el objetivo general es el mismo. El prestamista quiere el negocio y quiere prestar dinero. Las hipotecas para propiedades comerciales tienen diferentes criterios y procesos de calificación, pero son, desde una perspectiva general, las mismas que cualquier otra hipoteca residencial o de otro tipo.

Más información sobre hipotecas inmobiliarias

Los tipos de hipoteca utilizados por los inversionistas de bienes raíces son generalmente los mismos que los utilizados por cualquier comprador de bienes raíces. Sin embargo, hay algunas opciones de financiamiento más creativas disponibles.

En ciertas situaciones, las hipotecas inmobiliarias generales pueden ser una herramienta de financiación viable. Cuando las condiciones adecuadas están presentes, múltiples propiedades pueden ser financiadas con una hipoteca general de bienes raíces. Una vez que un comprador de bienes raíces entiende las desventajas de una hipoteca general de bienes raíces, hay varias razones por las cuales puede ser una excelente opción.

Encontrar el mejor préstamo para usted implica comparar préstamos como convencional, jumbo, FHA VA, así como sopesar los beneficios de la hipoteca entre la tasa de interés fija, tasa de interés ajustable y otras alternativas hipotecarias. Los préstamos hipotecarios sólo para inversionistas con intereses permiten al inversionista de bienes raíces diferir los pagos del capital.

Esto podría ser para evitar un flujo de caja negativo temprano, para voltear la propiedad, o para dar tiempo de ajustar los alquileres hacia arriba para aumentar el flujo de caja para los pagos regulares de capital e intereses. Los inversores tienen una gran cantidad de alternativas en las estrategias de financiación de la propiedad y a menudo la elección puede hacer o romper una inversión.

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