Cobertura de Intereses de Arrendamiento

La cobertura de intereses de arrendamiento protege a una empresa contra las consecuencias financieras de perder un contrato de arrendamiento atractivo.

Cobertura de Intereses de Arrendamiento

La cobertura de intereses de arrendamiento protege a una empresa contra las consecuencias financieras de la pérdida de un arrendamiento atractivo. Esta cobertura es importante cuando una compañía está pagando significativamente menos que la tasa del mercado para arrendar sus instalaciones.

Cancelación de un contrato de arrendamiento

Muchos contratos de arrendamiento permiten al propietario del edificio cancelar el contrato si el edificio se vuelve parcial o totalmente inhabitable debido a una pérdida física. El propietario puede tener el derecho de terminar el contrato incluso si la parte del edificio ocupada por el inquilino no ha sido dañada. Si el edificio está totalmente destruido, el propietario puede tener la opción, pero no la obligación, de reconstruir la estructura. El propietario no puede estar obligado a reparar o reemplazar un edificio severamente dañado a menos que y hasta que haya recibido un pago de seguro.

Como lo demuestra el siguiente ejemplo, la cancelación de un contrato de arrendamiento puede afectar severamente a una pequeña empresa que está pagando menos de lo que paga por el alquiler. También demuestra la importancia de la cobertura de los intereses de los arrendatarios.

Ejemplo

Floyd es propietario de Fantastic Flooring, un negocio que vende alfombras y otros revestimientos de suelos desde un almacén. La compañía arrienda la mitad de un almacén de 20.000 pies cuadrados a Peerless Properties. Actualmente está pagando $.50 por pie cuadrado por 10,000 pies cuadrados o $5,000 mensuales. El valor de alquiler del almacén es de $.75 por pie cuadrado o $7,500 por mes. El valor del alquiler significa el alquiler que el propietario podría cobrar a precios de mercado.

Floyd negoció su contrato de arrendamiento hace dos años, cuando los precios de alquiler en su área estaban deprimidos. Los alquileres han repuntado desde entonces, pero el contrato de Floyd no expirará hasta dentro de tres años. Si Floyd perdiera su contrato de arrendamiento, su empresa tendría que alquilar otra propiedad a precios de mercado. Bajo un nuevo contrato de arrendamiento, la firma probablemente pagaría $2,500 más por mes, o $30,000 por año, por concepto de renta. Si la empresa perdiera hoy su contrato de arrendamiento, incurriría en un gasto adicional de 90.000 dólares en los próximos tres años.

Floyd ha añadido una serie de mejoras y mejoras al almacén desde que comenzó su contrato de arrendamiento. Estos incluyen nueva iluminación, estantes personalizados y mejoras en el muelle de carga. Las mejoras son ahora parte del edificio. Floyd no los posee, pero tendrá un interés de uso en ellos durante el resto de su contrato de arrendamiento.

Una noche, un cableado defectuoso provoca un incendio que daña gravemente el edificio. Aparte de un poco de humo menor en los materiales del suelo, la parte del almacén ocupada por Fantastic Flooring no se ve afectada por el fuego. Sin embargo, Peerless Properties cancela el contrato de arrendamiento de Floyd. Fantastic Flooring está asegurado por los daños a los materiales de sus pisos bajo su póliza de propiedad comercial. Sin embargo, Fantastic Flooring no tiene cobertura para la pérdida económica que sufrirá debido a la pérdida de su contrato de arrendamiento. La empresa tampoco tiene cobertura por la pérdida de uso de las mejoras que ha realizado en el edificio.

Estos artículos no fueron dañados, por lo que la pérdida de uso no está cubierta por el seguro de propiedad de la empresa.

Floyd podría haber protegido su negocio contra las pérdidas financieras que resultan de la cancelación de un arrendamiento mediante la compra de cobertura de intereses de arrendamiento. Esta cobertura puede ser añadida a una póliza de propiedad comercial a través de un formulario separado.

Seguro de Intereses de Arrendamiento

El seguro de intereses de arrendamiento cubre la pérdida financiera que usted sufre debido a la cancelación de su contrato de arrendamiento. Para que una pérdida sea cubierta, debe ser el resultado de una pérdida física directa de (o daño a) bienes en los locales descritos en las declaraciones. Además, el daño debe ser el resultado de un peligro asegurado bajo su póliza.

La cobertura de intereses de arrendamiento puede incluir cualquiera de las siguientes opciones, si se muestra un límite de seguro en el programa de cobertura:

  • Interés del arrendamiento de los inquilinos Esta es la diferencia entre el alquiler mensual que usted paga y el valor del alquiler de la propiedad (la tasa de alquiler del mercado). En el ejemplo anterior, el interés de arrendamiento de los inquilinos de Fantastic Flooring es de $2,500 ($7,500 menos $5,000).
  • Pagos de bonificación Esta es la parte no amortizada de una bonificación en efectivo que usted pagó para obtener un contrato de arrendamiento y que no le será devuelta. Por ejemplo, usted le pagó al propietario una bonificación de $5,000 para obtener un contrato de 3 años en lugar de 5 años.
  • Mejoras y mejoras Su negocio puede haber hecho mejoras a su propiedad de alquiler que usted no puede eliminar legalmente. Los intereses del arrendamiento cubierto incluyen la parte no amortizada de los pagos que usted ha hecho por mejoras. No incluye el valor de las mejoras que están cubiertas por otros seguros.
  • Alquiler prepagado Esta es la parte no amortizada del alquiler que usted ha pagado por adelantado y que no le será reembolsada. Por ejemplo, usted pagó tres meses de alquiler por adelantado cuando alquiló su propiedad.

Intereses netos de arrendamiento

En la cobertura de intereses de arrendamiento, el límite del seguro se expresa en términos de intereses netos de arrendamiento. Si su contrato de arrendamiento se cancela, lo máximo que su aseguradora pagará por una pérdida es el interés neto del arrendamiento en el momento en que ocurre la pérdida. Los intereses netos de arrendamiento incluyen dos componentes.

Interés de Arrendamiento del Inquilino (TLI) Este representa el beneficio que usted recibirá de un arrendamiento favorable durante los meses restantes. Su TLI es el valor actual de su interés bruto de arrendamiento. Se calcula multiplicando el interés bruto del arrendamiento por el factor de interés aplicable. El interés bruto del arrendamiento es la diferencia entre el valor del alquiler de su vivienda y el alquiler que paga cada mes. Por ejemplo, supongamos que la tarifa de mercado para el alquiler es de $5,000 por mes y que su compañía está pagando actualmente $3,500.

Su interés bruto de arrendamiento es de $1,500 ($5,000 menos $3,500).

El factor de interés de arrendamiento se deriva de una tabla adjunta a su póliza. Los factores varían dependiendo de la tasa de interés vigente y de los meses restantes del contrato de arrendamiento. Por ejemplo, suponga que le quedan 36 meses en su contrato de arrendamiento. Si la tasa de interés vigente es del 5 por ciento, el factor de interés de arrendamiento es 33.4213. Su interés neto de arrendamiento es de $1,500 X 33.4213 ó 50,132.

Interés Mensual de Arrendamiento (MLI) El interés mensual de arrendamiento refleja su costo mensual por pagos de bonos, mejoras y mejoras, y alquiler prepagado. Estos artículos no se aplicarán si usted no ha pagado un bono, hecho mejoras o pagado el alquiler por adelantado. Si desea asegurar estos costes, el interés de alquiler mensual para cada uno de ellos debe calcularse por separado. Para cada artículo, su costo original se divide por el número de meses restantes en su contrato de arrendamiento cuando usted hizo el gasto. Por ejemplo, suponga que seis meses después de su contrato de arrendamiento de 36 meses, usted gastó $25,000 en mejoras.

Su MLI es de $25,000 30 ó 833.

Intereses netos por arrendamiento

El límite que se muestra en su póliza para la cobertura de intereses de arrendamiento es la suma de los intereses de arrendamiento de sus inquilinos y sus intereses mensuales de arrendamiento en la fecha de inicio de su póliza. Por ejemplo, si su TLI es de $1,500 y su MLI es de $833, su interés neto de arrendamiento al inicio es de $2,333. Esto es lo máximo que su aseguradora pagará bajo la cobertura de intereses de arrendamiento si su contrato se cancela en la fecha de inicio de su póliza.

Su interés neto de arrendamiento disminuye cada mes durante el término de su póliza. Si su contrato de arrendamiento se cancela, lo máximo que su aseguradora pagará bajo la cobertura de intereses de arrendamiento es el interés neto del arrendamiento en el momento en que ocurre la pérdida. Su aseguradora calculará su interés neto de arrendamiento agregando lo siguiente:

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