Cómo calcular el interés simple para bienes raíces

El más básico de los cálculos de intereses, la acumulación de intereses simples, será de interés para muchos clientes inversores inmobiliarios.

Cómo calcular el interés simple para bienes raíces

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Calcular tasas de interés simples para bienes raíces puede sonar complicado y atemorizante, pero no tiene por qué ser así. De cualquier interés que puedas estar calculando, es uno de los más básicos. La acumulación de interés simple es una cosa importante a entender si usted está haciendo una inversión de bienes raíces. Hacer un cálculo simple no tiene que llevar más de cinco minutos, y todo lo que realmente necesitas es un lápiz y una calculadora.

Cómo calcular el interés

Antes de zambullirse en los cálculos, es bueno saber que el capital es la cantidad sobre la cual se ganan los intereses. La tasa de interés es la tasa de interés en forma de porcentaje o decimal y el tiempo es el tiempo en que se gana el interés. La ecuación básica que debes saber es:

Principal X Tasa X Tiempo = Monto de Interés

Por ejemplo: $100,000(Principal) X 0.08(Tasa del 8%) X 1 Año (Tiempo) = $8000 Interés

Para obtener la cantidad total en mano al final del período de rodamiento, puede usar esta ecuación:

Principal X = Cantidad Total

En el siguiente cálculo, es por un año, al final del cual tendremos los $100,000 originales, más intereses: $100,000 X = $100,000 X 1.08 = $108,000

Si tuviéramos que calcular durante tres años, multiplicaremos la tasa del 8 por ciento por tres, lo que nos da un 24 por ciento o.24: $100,000 X = $124,000.

Bienes Raíces Invirtiendo Matemáticas para Ganancias

El inversor inmobiliario está acostumbrado a ver las palabras “due diligence” en su lectura e investigación web. Al considerar si invertir o no en una propiedad, es bueno hacer su debida diligencia e investigar cosas como:

  • Las características del barrio.
  • Propiedades comparables y competitivas en el mercado.
  • Alquileres competitivos en el área y alquileres que se están cobrando, si la propiedad será una empresa de alquiler.
  • El estado de la propiedad en sí.
  • La tasa de apreciación esperada de la propiedad frente a otras propiedades que se están considerando.
  • Los servicios de la propiedad y la demanda esperada de los inquilinos.

Es mejor adoptar un enfoque a largo plazo para la mayoría de ellos, ya que es importante estar relativamente seguro de que la economía local o la demanda no cambiará drásticamente mientras seamos propietarios de la propiedad.

Sin embargo, la otra parte de la diligencia debida, y muy importante, es la matemática de la valoración de la propiedad y la evaluación de la calidad de la inversión. La buena noticia es que algunos de los cálculos se hacen fácilmente con calculadoras en línea, como los pagos de la hipoteca. En los mismos sitios usted puede encontrar calculadoras de equidad de casa, calculadoras de pre-calificación, y calculadoras de comparación de préstamos. Aunque estos se dirigen principalmente a los consumidores, la calculadora de pagos de hipotecas se utiliza mucho para comparar las hipotecas de propiedades de alquiler para el flujo de caja.

Cuando se trata de los cálculos de los inversores, hay algunos realmente útiles para la valoración de una propiedad y para evaluar el potencial de inversión de una propiedad.

Ingreso Potencial Bruto

El ingreso potencial bruto es el ingreso esperado que una propiedad producirá sin deducciones por la vacante esperada o la pérdida de crédito.

Margen ordinario

Este cálculo tiene en cuenta las pérdidas debidas a la vacante y al impago. Los costos cuando las unidades están vacías incluyen la publicidad de un nuevo inquilino, el mantenimiento menor, el repintado y la rehabilitación de un nuevo inquilino, y los costos de administración de un nuevo contrato de arrendamiento.

Multiplicador de alquiler bruto

Aunque no es la herramienta más precisa, el GRM puede proporcionarle una herramienta de comparación rápida para decidir si desea realizar un análisis más exhaustivo.

Utilidad Neta de Operación

Aquí incluimos los gastos de operación, tales como administración, reparaciones, conserjería, etc. para nuestro NOI. Puede haber una larga lista aquí, pero sólo son gastos de operación, no depreciación o trabajo importante que debe ser depreciado con el tiempo.

Tasa de Capitalización

Utilizando la utilidad de operación de otras propiedades y los precios de venta recientes, la tasa de capitalización se determina y luego se aplica a la propiedad en cuestión para determinar el valor actual basado en los ingresos.

Flujo de caja antes de impuestos (CFBT)

Tomamos los ingresos operativos netos y restamos los gastos de capital en efectivo, así como el servicio de la deuda, sumamos los fondos de los préstamos y los ingresos por intereses.

Flujo de caja después de impuestos (GAFIC)

Este es fácil, ya que es el CFBT con los impuestos restados. Usando la exposición de la tasa de impuestos del propietario o inversionista, este cálculo llega a la esencia de lo que queda después de que todos reciben su parte, incluso el Tío Sam.

ratio de equilibrio

Esta relación es relativamente fácil de calcular. Es tan simple como sumar el servicio de la deuda a los gastos operativos y dividir su suma entre los ingresos operativos. Este cálculo es especialmente popular entre los prestamistas interesados en saber cuándo la propiedad habrá pagado todos los gastos de operación y obtendrá ganancias durante el resto del año.

Rentabilidad de los fondos propios – Primer año

Esto calcula el porcentaje de rendimiento de su inversión en efectivo el primer año.

Aunque todos estos cálculos pueden parecer intimidantes, no tiene por qué ser aterrador. Sólo tiene que ir paso a paso, trabajando en aprender los cálculos que se aplican a su tipo de inversión, y a partir de ahí.

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