Compra de bienes inmuebles con tasas de capitalización

Usar el precio de venta de una propiedad que produce ingresos y las tasas de capitalización de otras propiedades similares en un área para los cálculos de valoración.

Cómo ayudar a su cliente a utilizar las tasas de capitalización

Las tasas de capitalización son una herramienta popular utilizada por los inversores inmobiliarios en la valoración de propiedades. También se utilizan para ayudar a determinar el listado adecuado y los precios de venta de las propiedades comerciales. Cuando se trabaja con clientes inversores en bienes raíces, los agentes y corredores deben ser capaces de ayudarles a determinar la justificación del precio de venta de las propiedades que producen ingresos.

Los bienes raíces comerciales y de alquiler para la generación de ingresos dependen de las tarifas tope para ayudar en la evaluación de las propiedades. Conocer el precio de venta y la tasa de capitalización de propiedades comparables le permitirá ayudar a su cliente a determinar el ingreso neto que se requerirá para justificar el precio pagado. No todos los inversores están al tanto de las tasas de capitalización, y usted puede demostrar su valor y experiencia si puede ayudarles a utilizar las tasas de capitalización para la fijación del precio de la propiedad o la valoración.

Dificultad: Fácil

Tiempo Requerido: 5 minutos

Aquí está el cómo:

  1. Obtenga la tasa de capitalización para propiedades comparables vendidas recientemente en el área.
  2. Multiplique la tasa de capitalización por el valor de la propiedad para determinar el ingreso operativo neto que sería necesario para justificar el precio: Una tarifa tope para complejos de apartamentos comparables es del 12%, o.12, y el precio que se pide para el complejo bajo consideración de compra es de $300,000.
    1. 300,000 X.12 = $36,000 en ingresos netos que se requerirían para justificar este precio de venta.

Lo que usted necesita:

  • Calculadora

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Eso es lo básico. Para ayudar a entender por qué las tasas máximas son utilizadas por los inversores en propiedades comerciales, veamos el panorama general de la inversión en propiedades multifamiliares.

Economía de escala: Las propiedades multifamiliares, en particular los apartamentos, ofrecen algunas ventajas de reducción de costes debido a la economía de escala. Con múltiples unidades en un mismo lugar y a menudo bajo un mismo techo, se ahorran costos en todo, desde servicios municipales hasta reparaciones. También es mucho más barato por unidad construir apartamentos.

Menor efecto de las pérdidas de puestos vacantes: Si usted es dueño de una casa de alquiler para una sola familia y está vacía durante dos meses, está perdiendo el 100% de sus ingresos de alquiler. Si es un dúplex, es el 50%, y un cuatro-plex es el 25%. Pero, si usted es dueño de un complejo de apartamentos de 100 unidades, esa unidad que está vacía por dos meses, ¡sólo está perdiendo 1% por mes en ingresos de alquiler!

Los prestamistas usan Tasas Máximas: Cuando usted obtiene una hipoteca sobre su casa personal, todo se trata de su historial de crédito y sus ingresos. Cuando se trata de préstamos comerciales, se trata mucho más de ingresos netos y de cubrir los pagos de la hipoteca. Por lo general, hay varios propietarios de inversores, y sus puntajes de crédito ni siquiera se tienen en cuenta en la mayoría de los casos. El rendimiento financiero de la propiedad es el criterio principal del prestamista. Si la propiedad está en buenas condiciones y los números funcionan, entonces el préstamo ocurre en la mayoría de los casos.

Entonces, ¿cómo se pueden ver las tarifas máximas?

La cosa es que la tasa máxima de una propiedad tiene muchos factores involucrados. En particular, los costos de administración y operación, así como los alquileres vigentes, determinarán la utilidad neta. Por lo tanto, si los alquileres están por debajo del valor de mercado o los gastos son más altos de lo necesario, es posible que la tasa máxima no refleje con precisión el valor de la propiedad.

Así es como las gangas son descubiertas por los compradores. Digamos que el dueño de un proyecto de apartamentos ha llegado a odiar localizar y entrevistar a nuevos inquilinos. Este propietario ha estado feliz de reducir los alquileres para mantener a los inquilinos que pagan bien en las unidades. Por lo tanto, los alquileres podrían estar muy por debajo de lo que otros inquilinos estarían dispuestos a pagar ahora. Comprar la propiedad y dejar que los contratos de arrendamiento expiren, aumentar los alquileres y reemplazar a los inquilinos cambiaría mucho los ingresos netos y también la tasa máxima.

Por otro lado, si los propietarios actuales no vigilan sus costos, los gastos pueden ser más altos de lo necesario. Digamos que están pagando más de lo necesario por los gastos de administración, empleados y reparaciones. Poner esos gastos en línea podría hacer una gran diferencia.

La lección aquí es que el índice de tapones es una medida del rendimiento, no una garantía de valor. Revise los alquileres y gastos para ver si hay una oportunidad.

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