Enfoque de comparación de ventas en la valoración de bienes inmuebles

El enfoque de comparación de ventas es un método de valoración de propiedades que utiliza el valor de propiedades comparables recientemente vendidas para determinar el valor.

Enfoque de comparación de ventas en la valoración de bienes inmuebles

El enfoque de comparación de ventas compara propiedades locales similares vendidas recientemente con la propiedad en cuestión. Los ajustes de precio se hacen por las diferencias en la propiedad comparable y en la propiedad en cuestión.

El enfoque de comparación de ventas es la base para el CMA (Análisis Comparativo de Mercado) del profesional de bienes raíces. Es un proceso utilizado para determinar el valor actual de mercado de una propiedad basado en ventas recientes de propiedades comparables en el área. Los resultados del cálculo se utilizan para ayudar a un vendedor de casas que listan al cliente a decidir sobre el precio al cual listar su propiedad.

Los profesionales de bienes raíces también utilizan un proceso de CMA para ayudar a los compradores a determinar si el precio de una casa es justo y está en línea con la actividad actual del mercado. El agente, si es minucioso, hará dos de ellos, uno usando propiedades recientemente vendidas y otro usando propiedades actualmente listadas y usando sus precios de lista. Esto se debe a que los mercados están en constante cambio, y quieren ver las propiedades comparables que se encuentran actualmente en la lista, que son la competencia. Basado en el inventario actual y la demanda, podría haber una razón para bajar o subir el precio de cotización determinado en las propiedades vendidas CMA.

El proceso de CMA

Hay un proceso estructurado para hacer un CMA, y hay algunos requisitos básicos importantes:

  • Las propiedades comparables seleccionadas deben ser tan similares a la propiedad en cuestión como sea posible:
    1. número de habitaciones
    2. número de baños
    3. tamaño de pie cuadrado
    4. tamaño del lote
  • Las propiedades comparables deben estar lo más cerca posible, en el mismo vecindario o subdivisión es mejor.
  • Su fecha de venta debe ser lo más reciente posible. Si las fechas de venta de los comps (comparables) están demasiado lejos en el pasado, ya son demasiado antiguas para ser precisas para el mercado actual. Si no hay suficientes propiedades cercanas para las composiciones, entonces es necesario moverse un poco más lejos en la distancia.

Así que, con eso en mente, veamos un ejemplo general de un CMA simple.

  1. Tenemos nuestra propiedad en cuestión, una casa de 3 DORM, 2 BA de 1900 pies cuadrados de tamaño con un garaje para dos coches.
  2. La casa está en un lote de subdivisión estándar muy similar en tamaño a todos los demás.
  3. Tres casas comparables fueron encontradas en la misma subdivisión.
  4. Dos de las casas estaban muy cerca, con los mismos dormitorios, baños y garajes.
  5. Una casa tenía un dormitorio extra y medio baño. El precio de venta de esa casa fue reducido por el valor de nueva construcción de un dormitorio y medio baño para hacerla similar a nuestra propiedad en cuestión.
  1. Los metros cuadrados de las casas estaban cerca, pero no eran exactos. Así, los precios de los tres comps fueron divididos por su respectivo tamaño de pie cuadrado para obtener un precio de venta por pie cuadrado. Esos fueron promediados a un número.
  2. Ese número fue multiplicado por los 1,900 pies cuadrados de la propiedad en cuestión para determinar su valor aproximado en el mercado actual.

Ahora, para el vendedor y el profesional de bienes raíces, esto es usualmente lo más lejos que pueden llegar. Sin embargo, sugeriría otro análisis de mercado para ver la competencia actual, como lo estaría haciendo para un comprador. Otro CMA se hace casi de la misma manera. Sin embargo, ahora encontramos tres comps que están a la venta y utilizan sus precios de listado.

Este ejemplo de mercado ha estado bastante ocupado, y ha habido más ventas que nuevos listados en las últimas semanas. El inventario actual de casas en venta es más bajo, y los precios de listado de nuestros tres comps indican que el estimado de precio de listado del CMA regular puede ser incrementado. Nos mantenemos en la parte baja de los precios de las casas competitivas por una ventaja de ventas y vamos al mercado.

Entonces, ¿qué es diferente en estos procesos y en una evaluación? El tasador también utiliza composiciones, quizás las mismas composiciones. Sin embargo, el tasador suele trabajar para el prestamista, por lo que su trabajo es diferente. El profesional de bienes raíces quiere obtener el precio más alto posible para su vendedor. El tasador quiere un valor que cubra la inversión del prestamista pero que no esté inflado.

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