La Due Diligence de los Listados de Bienes Raíces evita problemas más tarde

Cuando un profesional de bienes raíces lista una casa u otro bien inmueble para la venta, debe ser el procedimiento normal para hacer una gran cantidad de diligencia debida.

La Due Diligence de los Listados de Bienes Raíces evita problemas más tarde

El Diccionario Barron de Términos de Bienes Raíces define la diligencia debida en parte como “hacer un esfuerzo razonable para proporcionar información precisa y completa”.

Un profesional de bienes raíces debe llevar el “esfuerzo razonable” al extremo, ya que es una parte muy importante de sus servicios al Vendedor. Y, ese vendedor puede que ni siquiera conozca parte de la información que el agente de bolsa debe recopilar, pero necesita ser recopilada de todos modos.

Escritura, estudio y descripción legal

Mientras que en muchas áreas urbanas usted está listando una propiedad con una dirección como “123 Main Street”, esa no es la descripción legal de la propiedad, aunque puede ser parte de ella. Hay una descripción legal de los metes y de los límites o de las porciones y de los bloques que precisarán claramente la característica que está para la venta. Obtener cualquier documento que el Vendedor tenga, así como obtener escrituras o encuestas registradas en la corte del condado es una parte importante del trabajo y del archivo de la lista. A veces la compañía de título reunirá esta información por adelantado.

Hipotecas y gravámenes

Aunque el Vendedor debe saber acerca de todas las hipotecas sobre la propiedad, puede que no tenga ni idea de cuál es el pago actual, y eso es importante saberlo al fijar el precio de la propiedad si no hay mucho valor líquido.

Es posible que no sepan acerca de los gravámenes, en particular los gravámenes fiscales. Una persona que se mudó a otro estado sin saber acerca de una obligación tributaria de $85 para un negocio antiguo se sorprendió mucho al enterarse de que el IRS había puesto un gravamen sobre todas sus propiedades para el artículo de ocho años de edad por mucho más en intereses y multas.

También puede haber embargos preventivos del mecánico por el trabajo realizado en la propiedad con pago disputado.

Restricciones y convenios

Cada comprador tiene grandes planes para la compra de su nueva casa o terreno. No es una buena situación tenerlos haciendo ofertas sin información completa en cuanto a las restricciones y pactos que gobiernan lo que pueden hacer con esa propiedad.

Muchas subdivisiones tienen convenios y restricciones que pueden prohibir edificios anexos, o gobernar lo que puede ser visible en el camino de los barcos u otros bienes personales. Es importante tener estos documentos actualizados en el archivo para la inspección de los compradores antes de hacer ofertas.

Servidumbres

Una servidumbre es un derecho que se otorga a un no propietario para utilizar parte de una propiedad, como una servidumbre por carretera para acceder a una propiedad adyacente, una práctica común en las áreas rurales. Las compañías de servicios públicos tienen muchas servidumbres para colocar postes de servicios públicos, o líneas enterradas y tuberías de gas a lo largo de las líneas de propiedad para servir a los residentes.

Si bien las servidumbres aparecen en las encuestas, también se describen y registran en documentos en el juzgado. Un comprador puede encontrar importante saber que su plan de expansión de cubierta no es posible, ya que hay una servidumbre para una línea de gas bajo el área en la que quería construirla.

“Diligencia” es la palabra clave

Poner una casa u otra propiedad inmobiliaria en la lista no es sólo ponerle precio y ponerla en el MLS. Un profesional de bienes raíces cuidadoso querrá cada pedazo de información sobre la propiedad que puede obtener.

Míralo de esta manera; si todo este trabajo se hace en la parte delantera, el comprador tendrá todo lo que necesita para tomar una decisión de oferta en sus manos mucho más rápido. La respuesta a las preguntas antes de que se formulen no es sólo un enfoque profesional, sino que le ahorrará tiempo al agente y acelerará el proceso para que no tenga que examinar una oferta y una compra.

Un ejemplo me viene a la mente en mi propia área rural de un corredor de propiedades que no presta atención y le cuesta a su vendedor no sólo una venta sino varios miles de dólares. El único acceso a una parcela de tierra pasaba a través de unos 50 pies de tierra de servicio forestal. Aunque el servicio forestal no mantiene el camino de tierra, siempre ha requerido un permiso para usarlo para acceder a la propiedad que usted posee. Este corredor no se molestó en asesorar a su cliente y no se molestó en obtener el simple permiso que costaba unos cuantos dólares.

Mientras tanto, entró en vigor una nueva norma que requiere un estudio de impacto ambiental de la EPA antes de la emisión de un permiso, que requiere meses de tiempo y unos pocos miles de dólares. No hace falta decir que mi comprador se fue.

Si el sistema MLS permite adjuntar estos documentos al listado, ya sea para su visualización pública o para el acceso de los agentes del comprador, realmente ayuda a todos los interesados tenerlos allí en formato PDF. El formato es importante, ya que es mejor guardarlos de forma que el 98%+ de todos los ordenadores puedan acceder a ellos. Cuando ese comprador y su agente están reflexionando sobre hacer una oferta un domingo por la tarde, es estupendo que no pospongan esa decisión hasta el lunes porque tienen una pregunta sobre restricciones u otra cosa que podría haber sido documentada con el listado.

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