Por qué los compradores usan hipotecas generales

Hay muchas razones para usar una hipoteca general de bienes raíces. Conozca por qué se utilizan con frecuencia en el mercado de bienes raíces comerciales.

Por qué los compradores usan hipotecas generales

Stephen SimpsonGetty Imágenes

Los compradores, particularmente en los mercados de bienes raíces comerciales, utilizan hipotecas generales por varias razones. Los prestamistas hacen dinero haciendo préstamos. Si los números funcionan y obtienen suficiente seguridad, los prestamistas comerciales originarán hipotecas generales utilizadas en inversiones en propiedades comerciales. Tal vez su próxima inversión sería mejor servida usando una hipoteca general.

Necesita Consolidar Propiedades para una Refinanciación

Un inversionista puede poseer múltiples propiedades financiadas en diferentes momentos y con términos hipotecarios muy diferentes. Si las tasas son bajas, podría ser posible agrupar propiedades para refinanciarlas con una hipoteca general. De este modo, los pagos podrían ser menores en conjunto. También podría permitir al propietario sacar dinero en efectivo para futuras inversiones. Particularmente si un inversionista tiene varias casas compradas en diferentes momentos y con diferentes tasas hipotecarias, esta puede ser una opción si hay algo de equidad.

En el caso de las propiedades mantenidas durante un tiempo, puede parecerse a esto:

  • Valor de la Propiedad A $165,000, saldo del préstamo $125,000 al 6.5%, pago $847mth
  • Valor de la Propiedad B $172,000, saldo del préstamo $122,000 al 6.75%, pago $809
  • Valor de la Propiedad C $149,000, saldo del préstamo $118,000 al 6.0%, pago $746
  • El valor total es de $468,000, el total adeudado es de $365,000, pagos totales de $2,402
  • El capital es de aproximadamente el 23%, por lo que es posible obtener un préstamo.
  • Nueva hipoteca general de $365,000 a la tasa actual de 5.0% es el pago de $1,959
  • 443 de aumento en el flujo de caja mensual

Aumentar la financiación de nuevas adquisiciones

Suponga que un inversionista quiere desarrollar o rehabilitar una propiedad comercial. La cantidad de dinero que se necesita para la compra y el trabajo es mayor que la que se puede pedir prestada sólo en esa propiedad. El comprador podría proporcionar otras propiedades en una transacción hipotecaria general de bienes raíces. En las condiciones adecuadas, el comprador podría obtener más fondos de los necesarios para el nuevo proyecto. Como puede ver en el ejemplo anterior, estamos trabajando con propiedades que son de su propiedad por un tiempo o que tenían grandes pagos iniciales. El nuevo préstamo necesitará un capital significativo, especialmente si se saca dinero en efectivo.

Mejores condiciones de préstamo

Al incluir otras propiedades en una hipoteca general, el prestamista está mejor protegido con valor adicional como garantía. Esto puede ser usado frecuentemente como una herramienta para negociar mejores tasas de interés u otros términos de préstamo. Si un pago más bajo permite un flujo de efectivo positivo de los alquileres, éste podría ser el camino a seguir. Supongamos que los gastos han aumentado, tal vez los impuestos. Usando este enfoque, el inversionista podría volver al flujo de caja anterior o acercarse al mismo con una hipoteca general.

Los vendedores pueden bloquear la propiedad adicional en la tenencia de papel

Si se vende una propiedad y se le pide que asuma parte de la financiación, el vendedor puede proteger mejor su posición si consigue que el comprador utilice otra propiedad de su propiedad como garantía adicional para el préstamo. Tal vez un inversionista de casas de alquiler de una sola familia con un portafolio significativo está tratando de mudarse a un apartamento de inversión.

Se encuentra un proyecto, pero el vendedor debe recuperar parte de la financiación. Sólo pueden hacerlo si el comprador utiliza otras propiedades para dar al vendedor una mayor seguridad. Como podemos ver, hay razones comerciales muy sólidas para usar una hipoteca general de bienes raíces. Si alguno o todos estos criterios están presentes, los compradores, vendedores y prestamistas deben considerar esta alternativa.

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