Prorrateo de Seguros para el Inversionista Inmobiliario

Como las primas de la póliza de seguro se pagan por adelantado, si un comprador asume una póliza en una transacción de bienes raíces, la prima de la póliza debe prorratearse.

Prorrateo de una póliza de seguro asumida para el inversionista de bienes raíces

Como las primas de las pólizas de seguros normalmente se pagan por adelantado, si un comprador asume una póliza en una transacción de inversión inmobiliaria, la prima de la póliza debe prorratearse. El comprador le deberá al vendedor la cantidad prepagada, pero aún no utilizada, por el período de cobertura efectiva de la póliza.

Como en todas las pro-raciones de transferencia de bienes raíces, necesitaremos saber si estamos prorrateando “hasta” o “hasta” la fecha de cierre, así como si estamos usando un “año bancario” de 360 días o un año calendario de 365 días. Los pasos son:

  1. Determine el número de días desde el cierre hasta el día de vencimiento de la póliza.
  2. Calcule el costo por día del seguro.
  3. Multiplique el número de días por la cantidad por día.

Hagamos una muestra de prorrateo del seguro. Un inversionista de bienes raíces está asumiendo la póliza de seguro de una propiedad de alquiler. La prima anual de la póliza es de $1350. La prima de la póliza fue pagada en su totalidad el 12 de febrero y el cierre es el 15 de octubre del mismo año. Estamos usando un calendario de 365 días al año y prorrateando el cierre “hasta el final”. Esto significa que el vendedor paga el día del cierre.

  1. # de días desde el 16 de octubre hasta el 11 de febrero del próximo año es: Oct 16 + Nov 30 + Dic 31 + Ene 31 + Feb 11 = 119 días
  2. 1350 dividido entre 365 días = costo diario de $3.70
  3. $3.70 por día de costo X 119 días = cantidad prorrateada de $440.30.

Esta cantidad sería CREDITADA al Vendedor y DEBITADA al Comprador.

La pro-ración y la declaración de clausura

¿Por qué hay artículos en el estado de cierre de una transacción de bienes raíces que deben ser prorrateados?

  • Dinero en custodia – a veces es necesario decidir si parte del dinero en custodia para gastos debe ser devuelto al vendedor o permanecer en custodia para el comprador.
  • Seguro – Las primas del seguro se pagan por adelantado, por lo que el vendedor ha pagado un año completo de seguro. Al cierre, parte del dinero de la prima se devuelve al vendedor durante el resto del año, ya que no será el propietario de la propiedad.
  • Impuestos sobre la propiedad – Como el seguro, pero funciona al revés. Digamos que usted cierra en junio, y las facturas de impuestos para este año salen en noviembre para pagarlas antes del 1 de enero. El comprador será el propietario en el momento de la declaración de impuestos, pero no durante todo el año fiscal. Por lo tanto, el vendedor deberá la cantidad adeudada entre el cierre y la fecha de vencimiento de los impuestos. Por lo general, esa cantidad se acredita al lado del comprador en el momento del cierre y el comprador paga los impuestos a su debido tiempo.
  • Alquileres – En la mayoría de los casos, los alquileres de las propiedades de alquiler se pagarán al principio del mes. Por lo tanto, si el trato se cierra el día 15 del mes, el vendedor ha recibido el pago del mes completo, pero sólo se le debe la mitad de ese importe. El comprador será acreditado por el importe de los alquileres de los últimos 15 o 16 días del mes.
  • Pagos de arrendamientos comerciales – Existen varios tipos de arrendamientos con diferentes estructuras de pago. Es complicado, pero un cierre requerirá la prorrata de lo que le corresponde al vendedor por su período de propiedad y el resto pertenece al nuevo propietario.
  • Arrendamientos de granjas y ranchos – A menudo las granjas y ranchos pueden estar arrendando tierras de un vecino o del gobierno para el pastoreo. Si es así, cualquier pago por adelantado que se aplique al tiempo después del cierre tendrá que ir al vendedor, ya que ya no son propietarios. El comprador será responsable de ello.

Es importante saber que estas son prácticas aceptadas, pero algunas de ellas pueden ser negociadas como parte del acuerdo de compra. No están vestidos de hierro. Particularmente con las propiedades comerciales, un profesional de bienes raíces puede ser valioso para su cliente señalando las áreas del trato que podrían ser negociadas si han llegado a un punto muerto en los precios.

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