¿Qué es la estabilización de la renta?

El objetivo de la estabilización del alquiler es mantener los niveles de alquiler asequibles. Aprenda los fundamentos de la ley y los argumentos a favor y en contra de esta regulación.

¿Qué es la estabilización de la renta?

¿Ayuda o daña a los inquilinos?

Las leyes de estabilización de la renta han existido desde mediados del siglo XX. Estas regulaciones tenían el propósito de proteger a los inquilinos de los edificios de propiedad privada de los precios de alquiler injustos y de los aumentos de alquiler, a la vez que permitían a los propietarios aumentar el alquiler. Aquí están los fundamentos de la estabilización de la renta, así como los pros y los contras.

Ley de Estabilización de Alquileres de 1969

La ley de estabilización de alquiler de 1969 fue una ley promulgada bajo el alcalde de la ciudad de Nueva York, John Lindsay. Se aplica a edificios en ciertos condados de Nueva York, incluyendo la ciudad de Nueva York, que fueron construidos entre febrero de 1947 y marzo de 1969. Incluye edificios de propiedad privada con seis unidades o más.

Ley de Protección de Inquilinos de Emergencia de 1974

La Ley de Protección de Inquilinos de Emergencia de 1974, también conocida como ETPA, expandió las leyes de estabilización de alquiler en Nueva York para incluir partes de los condados de Nassau, Westchester y Rockland. También amplió la cobertura a los edificios construidos antes de 1974.

La estabilización del alquiler generalmente se aplica a:

  • Edificios de propiedad privada
  • Construido entre febrero de 1947 y antes del 1 de enero de 1974
  • Edificios con 6 o más unidades

Conceptos básicos sobre la estabilización del alquiler:

  • Ponga un límite a la cantidad de alquiler que se puede cobrar
  • Porcentaje límite de incrementos del alquiler
  • Límite de frecuencia de los aumentos de alquiler
  • La unidad debe cumplir con ciertos estándares de habitabilidad
  • Inquilinos con derecho a renovar el contrato de arrendamiento
  • El inquilino no puede ser desalojado a menos que incumpla el contrato de arrendamiento
  • El inquilino puede presentar quejas contra el propietario

Se puede permitir un aumento en el alquiler a mitad de período por las siguientes razones:

  1. El propietario aumentó los servicios al inquilino o hizo mejoras al apartamento del inquilino
  2. El propietario realizó una gran mejora de capital en la propiedad
  3. Dificultades económicas del propietario

La unidad puede desregularse

Los apartamentos estabilizados para alquiler pueden ser desregulados de una de dos maneras.

  1. Si el ingreso anual del inquilino es superior a $200,000.
  2. Una vez que el alquiler mensual alcanza un cierto umbral. Por ejemplo, si el alquiler mensual alcanza los 2.700 dólares, la unidad se desregulará. Esta cantidad difiere según el municipio y cambiará cada año.

Argumentos para la estabilización del alquiler

Hay muchas razones por las que la gente está a favor de las leyes de estabilización de renta. Estos incluyen

  • Precios justos de alquiler- La estabilización del alquiler es la manera de mantener a los propietarios privados bajo control y evitar que cobren precios exorbitantes por sus alquileres.
  • Precios de alquiler asequibles- Los defensores de la estabilización de alquiler creen que la vivienda asequible debería estar disponible incluso en las ciudades más caras. Ellos creen que requerir que ciertas unidades sean reguladas en el alquiler es la única manera de evitar que la gente se vea excluida del precio de ciertas áreas.
  • Seguridad de la Vivienda – Ya que los propietarios sólo pueden aumentar el alquiler de los apartamentos estabilizados en un cierto porcentaje cada año, los inquilinos a largo plazo no serán excluidos de sus apartamentos por los precios de alquiler inflados.

Argumentos en contra de la estabilización del alquiler

También hay varias razones por las que la gente se opone a que se estabilicen las unidades de alquiler. Estos incluyen

  • Disminuir las nuevas construcciones en el área – Las áreas con un alto número de unidades de alquiler estabilizadas pueden disuadir a los constructores de construir nuevas construcciones en el área. La razón de ello es doble.
    1. No puede competir con los alquileres bajos – Si usted está construyendo una nueva construcción, usted querrá obtener el alquiler más alto posible. Si hay muchas propiedades estabilizadas para alquilar en las cercanías, es posible que le cueste mucho conseguir precios altos por el alquiler. Por ejemplo, si hay cinco apartamentos de tres recámaras estabilizados que cobran $1,000 al mes cada uno y usted está tratando de reunir $3,000 al mes por un apartamento de 3 recámaras, es posible que tenga dificultades para atraer a un inquilino.
    2. El deterioro de los edificios evitará los alquileres altos – Además de competir con los alquileres a precios más bajos, muchos edificios estabilizados no están bien mantenidos. Esto perjudica a los nuevos constructores porque les preocupa que no puedan exigir precios altos por sus alquileres en un vecindario tan desorganizado.
  • Incremento en la Tasa de Deterioro de las Unidades Estabilizadas de Alquiler – Las unidades estabilizadas de alquiler a menudo tienen un precio por debajo del valor justo de mercado que un propietario podría recibir por el alquiler. Por lo tanto, los propietarios pueden tener dificultades para obtener ganancias o incluso pagar sus cuentas actuales, ya que todos los gastos de la propiedad se basan en los precios actuales.
    • Es común que los propietarios hagan lo mínimo para mantener estas unidades estabilizadas de alquiler al día con los códigos actuales de salud y seguridad. Si bien el propósito de la estabilización del alquiler es proteger a los inquilinos, a menudo tiene el efecto contrario, ya que los inquilinos de estos apartamentos a menudo viven en condiciones inferiores a la media.

Crisis de vivienda en las ciudades de EE.UU.

Muchas de las ciudades más grandes de Estados Unidos, como Nueva York y San Francisco, se han convertido en una historia de dos ciudades. Hay una mezcla de unidades estabilizadas de renta baja y en deterioro y unidades de lujo de renta alta, casi inasequibles.

La teoría es que debido a que los individuos en las unidades reguladas de alquiler a bajo precio viven más tiempo en sus unidades con muy poca rotación, hay una disminución en la oferta de unidades asequibles en la ciudad. Por lo tanto, los posibles inquilinos que no tienen la suerte de tener una unidad regulada de alquiler, tendrán que pagar más por su apartamento debido a la escasez de unidades asequibles. El aumento de la demanda aumenta los precios.

Algunos argumentan que sin la regulación de los alquileres, el mercado se corregiría a sí mismo y estas ciudades de alto precio se volverían más asequibles. Estas unidades estabilizadas de alquiler volverían al mercado abierto, aumentando la oferta de apartamentos y la demanda regularía naturalmente sus precios. Mientras que los que viven en unidades estabilizadas de alquiler actual se opondrían, los millones que buscan apartamentos asequibles se beneficiarían.

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